2026新西兰房市冬季趋势如何?5月预测新西兰房价会下跌吗?

在新西兰与房地产市场这段漫长而充满故事的“恋情”中,“爸爸妈妈级投资者”(散户投资者)一直都是核心角色。凭借可动用的房屋净值,这类投资者传统上占据了全部住宅成交量的三分之一到一半——既推动了银行信贷的流动,也带动了房价的持续上涨。

然而到了2026年,越来越明显的迹象表明,这些市场推动者要么选择观望,要么干脆退出市场。独立经济学家Tony Alexander最近对200名“爸爸妈妈级”房东进行的一项调查显示,市场情绪发生了明显转变:计划出售的比例创下新高(38%),而打算买入的比例仅为12%。

最新的Cotality数据显示,他们在市场中仍有一定活跃度——今年第一季度,使用按揭贷款的投资者占全国成交量的四分之一——但已明显低于以往水平 。与此同时,多重压力正在改变房地产投资的经济逻辑。

这200名受访投资者普遍提到的担忧包括:运营成本上升、市政税(council rates)上涨、持续难以找到可靠租客,以及伊朗战争带来的经济不确定性。这种不确定性还体现在最新数据中:卖家正在不断下调挂牌价,其中一些人仍在努力出手他们在2021年市场高点买入的房产。对许多小型投资者而言,那种依赖房价持续上涨来获利的模式,似乎正变得越来越难以维持。

今年3月,首次购房者的住房负担能力连续第二个月恶化,这很可能意味着自2023年12月以来持续改善的住房可负担性趋势已经结束。可负担性下降的原因,是低价位房屋价格上涨,再加上房贷利率持续上升,这两者共同作用的结果。

新西兰房地产协会(REINZ)公布的全国最低四分位成交价在3月为60.7万纽币,高于2月的60万纽币和1月的58.3万纽币。对住房负担能力影响更大的是房贷利率的持续上涨,过去四个月中利率每个月都在上升。3月,两年期固定房贷平均利率为5.05%,高于去年11月的最低点4.49%。上一次两年期固定利率超过5%还是在去年的5月。

利率上涨和房价上涨这两个因素叠加,使得自今年1月以来,以REINZ全国最低四分位价格、首付10%购入一套住房的每周按揭还款额增加了大约50纽币。奥克兰再次成为全国的问题地区。这些成本压力在奥克兰地区尤为明显。自1月以来,奥克兰一套最低四分位价格住房(79.9万纽币)的每周房贷还款额增加了96纽币 。

如果以最低四分位价格购房、首付10%,其房贷还款超过一对典型首次购房夫妻税后收入的40%,则该地区的住房被认定为“不可负担” 。按这一标准,奥克兰再次成为全国住房可负担性最差的地区,从北部的Rodney到南部的Franklin,所有地区的住房现在都被认定为不可负担 。在其他城市中,陶朗加(Tauranga)、波里鲁阿(Porirua)和皇后镇(Queenstown)同样处于住房不可负担状态 。

展望未来,近期房贷利率上涨仍看不到放缓迹象,而市场底部的房价则受到大量低首付房贷的支撑 。这表明,随着房地产市场进入冬季,首次购房者的住房负担能力可能会继续恶化。

在新西兰乃至全球,住房市场最大的驱动力之一可以说是银行信贷,也就是。房地产价值不仅取决于供需关系,还取决于买家的购买力。由于很少有人能一次性用现金买房,大多数人依赖银行贷款 。住房市场评论人士经常将新西兰当前房价与2021年底的高点对比,而那一时期恰好与《信贷合同与消费者金融法》的修订同步,该法案的重修收紧了银行对贷款可负担性的评估标准 。尽管政界在六个月后进行了政策回撤,但信贷收紧已经削弱了购房者整体的购买力,房价至今仍未回到2021年的高点水平 。

另一轮对房地产信贷的挤压,来自央行推出的偿付能力限制(即收入倍数限制,DTI)。该政策限制借款额相对于收入的比例:自住买家最高为年收入的6倍,投资者为7倍 。虽然这些限制直到2024年年中才正式实施,但早在2021年6月市场高点期间,它们就已被纳入央行的政策工具箱,银行随后逐步执行 。

与此同时,两年期固定房贷利率从2021年4月的3.46%上涨到2023年10月的7.60%,涨幅超过一倍。目前利率回落至5%多的区间,较高点有所缓解,但仍远高于此前低位,并且仍存在继续上调的风险。随着住房繁荣逐渐成为过去,许多新西兰人开始直面一个不太舒适的现实:房价并非总是上涨,资本增值也并非是有保障 。

这种谨慎情绪已经反映在近期的数据中。近期数据显示,成交量走软,买家活跃度低迷。不断上升的借贷成本,以及更广泛的经济不确定性——包括中东危机可能带来的进一步通胀压力——正在明显打击市场信心 。当前的市场低迷影响所有人,但“爸爸妈妈级”投资者所面临的环境可能最为艰难。在缺乏资本增值的情况下,考虑到相关风险,出租房产可能是一项回报并不理想的投资。

对于那些不得不用自身收入补贴房贷、因为租金已无法覆盖成本的投资者来说,警示信号已经非常明确。由于这类投资者是房贷的主要使用者——往往通过现有房产净值再融资购买更多房产——如果他们大规模退出,将会减缓长期支撑房价上涨的住房信贷流动。这将对长期以来作为新西兰经济支柱之一的房地产行业造成冲击,甚至带来不稳定性。但小规模投资者的退场,也可能在市场的其他方面产生积极影响。

新西兰正面临日益加剧的住房不平等问题,拥有房产者与被排除在市场之外的人群之间差距不断扩大。尽管近年来平均房价有所回落,但目前仍约为家庭收入中位数的7.2倍。在皇后镇湖区(Queenstown Lakes)和泰晤士—科罗曼德尔(Thames-Coromandel)等地区,房价收入比仍然高达两位数。

如果投资者减少对现有住房的竞争,房价压力可能会有所缓解,提高首次购房者的进入机会,促进更稳定、机构化的“建后出租”(build-to-rent)开发,并推动市场远离投机性收益。同时,也可能为资本重新流向更具生产力的用途创造机会。从房地产中撤出的资金,可能转而流入风险更低、以收入为导向的资产,例如Kiwi Bonds或其他政府支持的投资工具,在支持公共投资的同时提供更稳定的回报。这种转变既可能为投资者带来更稳定的收益,也有助于重新平衡一个长期依赖房价持续上涨的住房体系。

在最新发布的《房地产焦点报告》中,ANZ新西兰的经济学家再次重申了,今年整体房价将下跌2%,并从7月开始,官方现金利率(OCR)将上调三次。ANZ 济学家承认,他们对房价下跌2%的预测可能偏悲观,但他们表示,当前房地产市场面临的各种挑战,使得房价小幅下跌仍是最有可能出现的情况。

截至去年12月31日,ANZ新西兰是全国最大的房贷机构,住房贷款总敞口达到1150亿纽币。报告称:“有关经济增长放缓、利率上升,以及今年选举中可能推出资本利得税的讨论,都表明房地产市场将继续低迷。”报告还指出:“中东冲突及其引发的燃油价格飙升,将打击实际收入、信心和就业安全,这显然对房地产市场不利。”报告称:“对房地产市场而言,更大的负面因素,可能来自利率上行的压力。”

报告表示:“在油价冲击发生前,通胀率已经以3.1%的水平令人担忧地高于央行目标区间,而现在通胀将进一步上升——我们预计它将在2026年第二季度达到4.4%的峰值。”ANZ的经济学家仍预计,新西兰央行将从7月开始上调OCR,这将是今年三次加息中的第一次。不过,由于经济增长前景转弱,他们已将年底OCR的预期从此前的3.5%下调至3%。报告称:“根据我们对OCR的预测,我们预计房贷利率将在今年持续上升。”报告最后总结道:“尽管我们不认为利率会回到新冠疫情后那段时间的高位,但我们认为,利率将高到足以抑制房价上涨。”

结语

2026年的新西兰房市,正站在新旧逻辑的转折点上。首购者步履维艰,散户投资者加速退场,利率与成本的双重压力持续压制市场,ANZ的小幅下跌预测更是为房市信心蒙上了一层寒意。但换个角度看,这场“寒冬”或许是市场去投机、重平衡的必经之路——当热钱退潮,首购者的机会才会真正浮现,市场也能朝着更健康、更可持续的方向前行。

对于首购者而言,当下的谨慎观望或许是最优策略;对于投资者而言,重新审视资产配置逻辑、远离高风险投机,才是穿越周期的关键。新西兰的房市故事,从未像此刻这样充满辩证与思考。