新西兰央行未来利率会涨，新西兰央行会进一步压低房价吗?

房价仍然处于新西兰储备银行(新西兰央行)估计的可持续区间的上端附近。虽然这意味着房价出现大幅下跌(修正)的风险并不特别高,但不断上升的按揭利率可能会进一步压低房价——这是储备银行在其最新半年金融稳定报告中的说法。

新西兰央行未来利率会涨

该报告于上周三发布,指出房地产市场总体仍然疲软,全国房价仍低于2021年11月的峰值,并且在过去三年基本持平。

“较高的房源库存正在拖累房价,尤其是在奥克兰和惠灵顿。”

报告称,这反映出就业市场疲软和净移民较低,同时也抵消了南岛部分地区较强的房价增长。

报告再次指出,房价仍处于新西兰央行估算的可持续范围上端。

“虽然这意味着房价大幅回调的风险不高,但按揭利率上升可能会让房价进一步下跌。”

此前利率下降缓解还贷压力

报告称,按揭贷款增长依然疲弱,不过去年年底银行之间的按揭再融资一度上升。

“这与当时按揭利率接近最低水平,以及有较高比例的固定利率贷款到期有关。”

“在这段时间内,为了吸引新客户,银行向新借款人提供最高相当于贷款余额1.5%的现金返还(cashback),高于通常约0.9%的水平。因此,12月转银行的按揭规模接近平时的三倍,但之后各银行市场份额基本没有变化。”

报告指出,这让一小部分借款人受益,但以银行利润为代价,尽管可能被整体较高的贷款利差所抵消。

“如果不考虑利差补偿,我们估计更高的现金返还使银行付出了约1亿纽元成本,而它们的年税前利润约为100亿纽元,这只占很小一部分。”

报告还称,较低的利率正在缓解还债压力,尤其是对有房贷的家庭和商业地产行业。

金融稳定风险仍高于近年水平

新西兰央行会进一步压低房价吗?

由于全球不确定性和国内增长疲弱,金融稳定风险仍高于近几年水平。

新西兰央行行长Anna Breman表示,过去六个月全球风险环境恶化,中东冲突威胁到全球能源供应。

她说:“在国内,新西兰已经通过家庭和企业燃料成本上升感受到中东冲突的直接影响。”

“柴油价格高企对运输和物流行业影响最大,同时也影响包括林业和渔业在内的初级产业。”

她补充说:“虽然在冲突发生前经济正在复苏,但现在恢复可能会更慢,这将影响就业增长和偿债能力。”

报告指出,持续波动增加了全球资产价格剧烈调整和全球融资条件收紧的风险。

“新西兰通过贸易、不确定性和金融市场等多个渠道受到这类冲击的影响。”

报告称,油价上涨会提高生产和运输成本,并加大全球通胀压力。

“通胀预期上升可能导致全球利率在更长时间内保持较高水平,从而带来更紧的金融条件和更弱的经济增长。”

“新西兰贸易伙伴经济增长放缓将减少对出口的需求。此外,大约3%的新西兰出口面向中东地区,这些影响也可能进一步叠加。”

银行可以承受重大冲击

报告称,由于资本和资金缓冲强劲,银行有能力支持遇到困难的客户。

银行也可以应对海外融资市场的压力。

压力测试结果显示,银行能够承受重大经济冲击,包括中东冲突这样的地缘政治事件。

报告称,中东冲突对保险业的直接影响有限。

农民具备应对冲击的能力

报告表示,较高的大宗商品价格支撑了农村部门的收入。

“本季牛奶结算价预计约为每公斤乳固体9.70纽元(kgMS)。平均盈亏平衡成本约为每公斤8.50纽元,因此奶农整体仍有盈利。”

报告还指出,恒天然将其消费品牌出售给Lactalis,并向股东返还32亿纽元,这为大多数奶农带来了一笔可观现金。

“我们预计农民会用部分资金偿还。这将进一步增强他们的资产负债表,因为过去十年水平已经有所下降。”

但报告也指出,由于中东冲突导致化肥和燃料成本上升,农场利润可能下降。

新西兰央行未来利率会涨,新西兰央行会进一步压低房价吗?对于2026年秋季,由于价格已经锁定,预算预计不会受到影响。最大的影响可能会出现在今年稍晚的春季。